汇诚行 | 商业资产运营管理机构

图文并茂告诉你：日本购物中心的八大共性可借鉴方面

2018年01月04日

注：内容由中购联整理自中购联日本商业项目考察分享会

近年来全国各地购物中心大量入市，在丰富人民生活、提供购物便利的同时也引发不少问题。购物中心的开发建设如何与城市整体的发展规划和谐统一，商业设施与地铁站、高铁站等基础设施如何完美融合，商业价值和社会功能如何同时实现，社会财富与社会效益如何兼顾，这些都是摆在政府与商业地产开发运营商面前的难题。

2017年12月27日，深圳市汇诚行商业地产综合服务商机构（深圳市首家挂牌新三板的同类公司）总经理王德平先生受邀出席第32期中购联铱星云商主题活动——中购联日本购物中心商业考察分享会，并在会上从商业地产策划招商运营的角度，为听众们讲解了日本购物中心的特点以及先进之处，颇有启发性。以下特别整理了当天的演讲稿内容，以飨业内人士。

日本已成为发达国家30年，在自有商业品牌方面应有尽有，在室内空间设计上很花功夫，在服务设施及细节等方面更是值得学习，但是日本现在已步入老年社会，社会活力不足，零售不景气。而国内商业正在上升期，在硬件和情景设计上有许多项目也已可圈可点，在大数据应用方面我们已比他们强，我们学习日本购物中心的一些优点是是为了超越自我！

王德平先生认为，中日两国有着相似的历史文化背景，人口密度普遍较高，商业需求和形态较为接近，因此与欧美等国的购物中心相比，日本与香港两地的购物中心更值得国内商业地产人士考察学习，也更具有借鉴意义。他结合一些代表性项目的亮点总结了日本购物中心的八大共性可借鉴方面：

1.轨道交通与商业充分结合

在商业的规划和开发过程中，开发商和政府应该扮演城市运营商的角色，应考虑到城市资源的配置和社会功能的充分结合。以国情而言，这需要开发商在早期规划阶段应努力去和政府沟通好，对政府而言，要有很强的意识，在交通枢纽处应努力去和商业价值融合，这样，既能提升土地利用效率和增加税收，同时又能为来往人群提供商业需求便利，长期而言，有很高的社会价值。

大阪GRAND FRONT

以大阪GRAND FRONT这个项目为案例，其将城市轨道交通和城市主力商业集群进行了完美的结合，不仅使得商业价值最大化，同时更大的亮点是商业在轨道交通人流导入的同时，也考虑到了人流进出轨道交通的便利性，人流出站后既可以便利的进入购物中心，也能1-5分钟内快捷清晰的来到地面，使得商业价值和社会功能同时体现。在国内，许多项目在此方面做的不尽如人意，比如国内某城际交通与轨道交通枢纽项目，位处高铁与地铁结合处，早期规划时并未充分考虑商业价值，做了商业却不是人流必经之地，以至于来往人流进出商业并不方便，商业经营状况并不够好，而对来往人流而言，有些商业需求又得不到满足，所以整个项目未能实现交通枢纽应和商业融合的社会效益。

大阪GRAND FRONT

他强调，作为商业地产从业人员，一定要尽心尽力推动这个事情，因为这是社会财富，它会让我们每个人都得到社会效益的共享，开发商在做的时候，一定要很用心地对待这个事情，而政府在建设车站等基础设施时，也应该充分挖掘地块商业价值。

2.商业空间设计

商业空间设计是商业项目建设中非常重要的一个环节，以前国内很多商业项目对这方面不够重视，现在情况好多了。好的商业空间设计能给人提供一种非常舒适的感觉，人们也更愿意到来和停留，销售额自然会增加，对开发商对社会都是一件好事。

东京银座Gsix

日本购物中心的商业设计做得非常好。比如Gsix请了若干知名商业设计艺术家：草间弥生、杉本博司、原研哉、 team lab、观世能乐堂、堂本右美等、由六本木森美等，可见对商业空间设计的重视度。所以该项目无论从建筑、空间到视觉识别系统设计，还是从商业设施、商品美陈等方面，均堪称世界级般教科书典范。

Gsix中庭吊顶

Gsix的大型LED屏，表现瀑布的映象，美轮美奂

比如NEWOMAN，定位是30到40岁的女性。NEWOMAN非常重视整个空间给顾客带来的体验感，为了打造出田园的感觉，NEWOMAN近乎偏执地把空间设计细分成了灯光、音响、绿植等8个部分，分别交给了8个在业内相当富有经验的设计师，大量的运用绿植、鲜花以及木材作为设计元素，营造出无与伦比的自然感。

NEWOMAN

另外还有六本木新城，中庭采用挑高四层楼高的空间设计，中庭上空采用透明天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造出宜人空间。

六本木新城

王德平先生表示，在日本考察的时候，他一直在想一个问题，“到底有没有终极商业空间设计范本？”最后他总结了两个范本以作参考。一种是令人感觉很舒适的稍微偏暖一点的设计，比如格林木和东京中城，大量运用原木色及带一点的米色的白色；

格林木

还有一种是偏冷色调一点的设计，比如日本的银座G-six以及国内的万象城、万象天地。第一种适合大型购物中心，第二种适合高档购物中心。

东京银座G-six

3.动线设计

国内大多数购物中心的主动线设计方式如下：中间有一个长的大中庭，中庭宽8-10米，中庭两旁有宽约4米的走廊，从一边的店铺到对面店铺直线距离16-18米。

但是在研究了日本商场的动线后，王德平先生发现至少有4个购物中心（银座GSIX、EXPOCITY、湘南、格林木）采用了长条形回路或方形回路主动线设计方式：购物中心两端做大中庭，面积一般约500-1000平方米，在两个中庭间通过两条宽约4-5米的走廊连接，由于日本购物中心内90%以上的店铺无门，琳琅满目的商品直接面向走廊，因此即使走廊宽只有4-5米，顾客也不会感觉狭窄。