来源：明源地产研究院（ID：mydcyjy）
地下车库建造规模普遍占项目总规模的25%至30%左右，在讲究成本优化的今天，对地下车库进行成本控制
可以说是重中之重。
标杆房企有一套自己的独门秘籍，做好地下车库优化，一年省几百亿不是问题。不过实践上，曾听不少地产
人有疑问，自家房企对标标杆房企的做法，效果却没那么好。比如车库单车位面积一般在30-40平方米，标
杆房企如万科可以逆天做到26平方米，某房企也尽量优化面积，却遭客户吐槽地库规划不合理、行车不方便。
标杆房企在刚需改善楼盘下了怎样的功夫，让地下车库节本又增效？一是有以客户需求为核心的规划理念，
刚需改善盘重实用，豪宅盘重体验，两者不用一套方法去开发；二是有全流程成本控制的思维方式，从项
目前期规划开始，地库的基本设计开始介入；三是地库优化方向懂得“借势”，和自家的楼盘实际相协调配合。
今天就来详细盘点下刚需改善楼盘应该如何优化地下车库，解析标杆房企优化那些诀窍。
地产人想必看过不少行业文章，比如万科保利龙湖万达这么做地下车库，一年能省几十个甚至几百亿。数字
看着夸张，但是明源君在这里告诉你，地库做好，能省下的成本绝不是一个小数字。
单车位面积是检验地库停车效率的最直观数据，单车位面积是地下车库总面积/总停车数。某标杆房企对单
车位面积有这样的标准，纯车库区要做到26平方米/辆，有人防的车库区到30-32平方米/辆。
而关于造价，普遍情况下，地下一层造价2500元/㎡；地下二层造价3000元/㎡；人防地库比普通地库造
价多500元/㎡。
那么可以算这么一笔账，住宅楼盘地下车库按照规定需要车位1500个，一般房企的单车位面积是40平方米，
预计6万平方米，，按照地下一层有人防车库的造价3000元/平方米计算，需要造价1亿8千万。
而如果是标杆房企进行优化，单车位面积能达到30平方米/辆，那么地下车库面积为4.5万平方米，造价
1亿三千五百万，一个车库节省高达4500万。每个车位节省3万，单车位面积节省10平方米，对于房企来
说，一年省下几个亿或几十亿不是问题。
地下车库结构复杂，建造环节多，成本与多个因素相关，如层高、覆土、垫层、设备房、出入口、柱网布
车排列等。地库做好了能省钱，规划不精细的地库则会产生大量无效成本。现实建造中无效成本最容易发生
这些环节：
1、地下车库前期规划中 没有争取最大的地上停车数量和最优车位比
地下车库建造成本高，地产行业的通识是能增加地上停车的数量就尽量增加，能建地下一层就尽量不建地下二层。
但是在前期规划中，要做好这两点需要规划人员能够读懂当地政策，并和当地相关部门进行协调，争取地上停车
数量，同时还要可以折算相关停车位，如非机动车位折算成车位、子母车位的折算量，在刚需项目中尽量把车位
规划到规定的最低数量，降低建造成本。
▲ 万科一小区的地上停车，图片来自万科官网。
2、地下车库轮廓线不规整，折角多
地下室要尽可能利用每一平的空间，提高停车效率。明源君翻看资料发现，地下室的轮廓线规整与否，对有效
利率用有极大影响。
如下图所示，轮廓线折角多、不方正，会造成大量的无效面积，比如靠墙的车位和墙体间的空余空隙，就是一
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